Zakup mieszkania z rynku pierwotnego – prawa kupującego w świetle ustawy deweloperskiej

Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska) obowiązuje co do zasady od 1 lipca 2022 r. Określa ona środki ochrony wpłat kupującego, obowiązki informacyjne dewelopera, minimalną treść umów oraz prawa i obowiązki stron.

Poniżej – w przystępnej formie – najważniejsze uprawnienia nabywcy mieszkania z rynku pierwotnego.

Krok 1: Prospekt informacyjny i dostęp do dokumentów

Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy (w tym rezerwacyjnej) deweloper ma obowiązek nieodpłatnie doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami na trwałym nośniku. Prospekt staje się częścią umowy. Jako kupujący masz prawo żądać wglądu w dokumenty w siedzibie dewelopera – m.in. pozwolenie na budowę, projekt architektoniczno‑budowlany, tytuł prawny do gruntu, aktualne odpisy z rejestrów i informacje o planowanych inwestycjach w otoczeniu. Jeśli umowa lub stan faktyczny nie zgadza się z prospektem, powstają dla Ciebie określone uprawnienia (w tym prawo do odstąpienia).

Krok 2: Ochrona Twoich pieniędzy – rachunek powierniczy i DFG

Każda inwestycja deweloperska musi posiadać mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) prowadzony przez bank. Środki, które wpłacasz, trafiają na rachunek i są wypłacane deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków, które kontroluje bank (zgodnie z harmonogramem). Dodatkową warstwę bezpieczeństwa zapewnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), na który deweloper odprowadza składkę od każdej Twojej wpłaty – co chroni środki na wypadek upadłości dewelopera lub banku. Maksymalna stawka składki wynosi ustawowo do 1% przy otwartym MRP i do 0,1% przy zamkniętym MRP; aktualnie (zgodnie z rozporządzeniem z 21 czerwca 2022 r.) stawki wynoszą odpowiednio 0,45% i 0,1%.

Krok 3: Umowa rezerwacyjna – limit opłaty i kiedy dostaniesz zwrot

Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie i na czas określony. Jeżeli strony przewidują opłatę rezerwacyjną, jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny lokalu wskazanej w prospekcie, a po zawarciu umowy deweloperskiej opłata zaliczana jest na poczet ceny. Masz prawo do niezwłocznego zwrotu opłaty m.in. gdy: nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej (albo promesy), deweloper nie wykona obowiązków z umowy rezerwacyjnej, lub gdy wprowadził zmiany w prospekcie i Cię o tym nie poinformował. W określonych przypadkach ustawa przewiduje także zwrot opłaty w podwójnej wysokości.

Krok 4: Umowa deweloperska – forma, treść i koszty

Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać elementy wskazane w ustawie (m.in. cenę, dokładne oznaczenie lokalu, termin przeniesienia własności, harmonogram płatności, rodzaj MRP, informacje o mieszkaniu i częściach wspólnych, zasady odbioru i zgłaszania wad). Ustawa przewiduje, że wynagrodzenie notariusza, wypisy aktu i opłaty wieczystoksięgowe związane z zawarciem umowy deweloperskiej obciążają dewelopera i nabywcę po połowie. Kwestia kosztów końcowego aktu przenoszącego własność może być uregulowana odmiennie – warto to negocjować.

Krok 5: Odbiór lokalu i Twoje prawa przy wadach

Przy odbiorze sporządza się protokół, do którego wpisujesz wady. Deweloper ma 14 dni na pisemne stanowisko (uznanie lub odmowa uznania) i 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad. Jeżeli z należytą starannością nie zdoła ich usunąć w 30 dni – wskazuje nowy, uzasadniony termin, który nie może powodować nadmiernych niedogodności. W razie stwierdzenia wady istotnej możesz odmówić odbioru. Spory co do istotności rozstrzyga opinia rzeczoznawcy budowlanego; potwierdzenie wady istotnej daje prawo do odstąpienia.

Krok 6: Kiedy możesz odstąpić od umowy

Ustawa przewiduje katalog sytuacji, w których nabywca może odstąpić od umowy – bez kosztów i z obowiązkiem zwrotu świadczeń. Najczęstsze przypadki to: brak wymaganych elementów umowy, niezgodność umowy z prospektem lub jego załącznikami, brak doręczenia prospektu, odmowa usunięcia wady istotnej potwierdzonej opinią rzeczoznawcy, a także nieprzeniesienie własności w umówionym terminie. W większości przesłanek termin na odstąpienie wynosi 30 dni od zawarcia umowy; przy braku przeniesienia własności musisz najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120‑dniowy termin na zawarcie aktu. Po bezskutecznym upływie tego terminu możesz odstąpić.

Krok 7: Wstrzymanie kolejnych wpłat i kontrola harmonogramu

Jeżeli deweloper nie wykonuje obowiązków wynikających z umowy (np. nie usuwa uznanych wad), przepisy przewidują możliwość wstrzymania przez Ciebie kolejnych wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy do czasu wykonania zobowiązania. Bank kontroluje postęp prac przy wypłacie środków z MRP – to dodatkowa tarcza bezpieczeństwa.

Krok 8: Rękojmia po odbiorze – jak skutecznie zgłaszać wady

Niezależnie od procedury odbiorowej przysługuje Ci rękojmia za wady. Wady ujawnione po odbiorze zgłaszaj niezwłocznie na piśmie (e‑mail na trwałym nośniku jest akceptowalny). Domagaj się usunięcia w rozsądnym terminie, a w razie braku reakcji – rozważ uprawnienia z rękojmi (obniżenie ceny, odstąpienie przy wadzie istotnej) oraz roszczenia z umowy.

Na co jeszcze zwrócić uwagę (praktyczne wskazówki):

- Porównaj treść prospektu z projektem umowy – rozbieżności wpisz do zastrzeżeń.

- Sprawdź, czy i jak wpisano Twoje roszczenie z umowy do księgi wieczystej (dział III KW gruntu/budynku).

- Ustal realny termin przeniesienia własności z bezpiecznym buforem i kary umowne za opóźnienie.

- Przy odbiorze rozważ wsparcie fachowca – łatwiej precyzyjnie opisać wady w protokole.

- Koszty aktu deweloperskiego dzielone są co do zasady „po połowie”; w akcie przeniesienia własności postaraj się o ich podział lub kompensatę w cenie. Podsumowanie i zastrzeżenie Nowa ustawa deweloperska istotnie wzmacnia ochronę kupującego: wymusza transparentność (prospekt), zabezpiecza wpłaty (MRP + DFG), porządkuje odbiór i wady, a w razie problemów pozwala skutecznie wycofać się z transakcji.

Pamiętaj jednak, że każda inwestycja i każda umowa mają swoje niuanse – warto skonsultować projekt z prawnikiem, zanim złożysz podpis.

Każdy stan faktyczny jest inny, w związku z czym powyższy wpis traktuj orientacyjnie. Celem uzyskania indywidualnej analizy i porady w Twojej sprawie skontaktuj się z nami za pomocą formularza dostępnego w sekcji "kontakt".

kontakt@bezpieczeniekupmieszkanie.pl