Zakup mieszkania od spadkobierców – na co uważać przy sprawach spadkowych?

Zakup mieszkania od spadkobierców to transakcja z rynku wtórnego, która bywa bardziej złożona niż standardowa sprzedaż. Kluczowe jest potwierdzenie, kto może skutecznie rozporządzać lokalem, czy stan prawny jest uregulowany oraz jakie zgody i orzeczenia są potrzebne.

Ustal krąg spadkobierców i tytuł prawny do nieruchomości

Podstawą jest wiarygodny dokument potwierdzający nabycie spadku oraz udziałów w nieruchomości:

- Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (z klauzulą prawomocności).

lub

- Akt poświadczenia dziedziczenia (APD) sporządzony przez notariusza wraz z protokołem dziedziczenia i rejestrem.

W przypadku zapisu windykacyjnego – sprawdź, czy testament notarialny obejmuje lokal, a zapisobierca uzyskał odpowiednie potwierdzenie tytułu. Pamiętaj - sam wpis jednej osoby w dziale II księgi wieczystej nie przesądza, że lokal nie należy do majątku spadkowego. Do czasu działu spadku wszyscy spadkobiercy są współwłaścicielami w częściach ułamkowych.

Wielu spadkobierców – kiedy potrzebna jest zgoda wszystkich?

Jeżeli nieruchomość weszła do masy spadkowej i nie dokonano działu spadku, sprzedaż całego lokalu wymaga współdziałania wszystkich spadkobierców. Alternatywnie możliwa jest sprzedaż udziałów, ale to zwykle utrudnia finansowanie kredytem i późniejsze korzystanie z lokalu.

Najbezpieczniej przeprowadzić dział spadku (umowa notarialna albo orzeczenie sądu), a następnie sprzedaż przez jednego właściciela. Jeśli sprzedaż ma nastąpić przed działem – dopilnuj obecności wszystkich spadkobierców (lub pełnomocników z pełnomocnictwem notarialnym). Dodatkowo sprawdź, czy między spadkobiercami nie toczy się spór (wzmianki/ostrzeżenia w KW, zawieszenia).

Małoletni spadkobiercy – zgoda sądu

Jeżeli współwłaścicielem jest małoletni, zbycie jego udziału (lub zbycie całego lokalu) wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego. Bez tej zgody notariusz co do zasady nie sporządzi aktu przenoszącego własność. W takim przypadku, w umowie przedwstępnej należy wpisać warunek zawieszający - uzyskanie prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego. Ustal realistyczny termin – postępowanie może potrwać tygodnie lub miesiące. Rozważ także depozyt notarialny środków do czasu spełnienia warunku.

Długi spadkowe i obciążenia – co z hipoteką i egzekucją?

Spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe (zwykle z dobrodziejstwem inwentarza), ale hipoteka obciąża lokal bez względu na to, kto jest właścicielem. Zanim wpłacisz pieniądze, sprawdź dział IV KW (hipoteki) i dział III (prawa, roszczenia, ostrzeżenia). Ustal również warunki spłaty i wykreślenia hipoteki (promesa banku, oświadczenie wierzyciela, kwota do depozytu notarialnego). Ponadto zweryfikuj, czy nie toczą się egzekucje lub zabezpieczenia na majątku spadkobierców – poproś o odpowiednie zaświadczenia. Zwróć także uwagę na „wzmianki” w KW – do czasu rozstrzygnięcia mogą wyłączać rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Uzyskaj komplet dokumentów od sprzedających przed sprzedażą:

- Akt zgonu spadkodawcy oraz dokument potwierdzający nabycie spadku (postanowienie prawomocne / APD).

- Dokumenty tożsamości sprzedających + ewentualne pełnomocnictwa notarialne (w tym z apostille, jeśli wystawione za granicą).

- Dokumenty do KW: wniosek o ujawnienie aktualnych właścicieli (jeśli jeszcze nie ujawnieni), odpisy księgi wieczystej (wszystkie działy).

- Zaświadczenia o braku zaległości w czynszu i mediach, rozliczenie podatku od nieruchomości oraz – jeżeli jest – promesa banku dot. hipoteki.

- W przypadku małoletnich – prawomocna zgoda sądu opiekuńczego na sprzedaż.

Każdy stan faktyczny jest inny, w związku z czym powyższy wpis traktuj orientacyjnie. Celem uzyskania indywidualnej analizy i porady w Twojej sprawie skontaktuj się z nami za pomocą formularza dostępnego w sekcji "kontakt".

kontakt@bezpieczeniekupmieszkanie.pl