Zadatek czy zaliczka – co lepiej zabezpiecza kupującego?
Przy zakupie mieszkania pierwsza większa wpłata zwykle budzi pytanie: wpłacić zadatek czy zaliczkę? Oba pojęcia brzmią podobnie, ale skutki prawne są zupełnie inne. Poniżej wyjaśniam różnice, pokazuję typowe scenariusze i podpowiadam, co wpisać do umowy, aby realnie chronić interes kupującego.
1) Podstawy i różnice – definicje w pigułce
Zadatek (art. 394 k.c.) – szczególna wpłata na poczet ceny, pełniąca funkcję zabezpieczającą. Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy jednej ze stron, druga może od umowy odstąpić: kupujący może żądać podwójnego zadatku, a sprzedający – zatrzymać otrzymany zadatek. Jeśli umowa dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na cenę.
Zaliczka – zwykła przedpłata na poczet ceny. Nie pełni funkcji sankcyjnej. Gdy transakcja nie dochodzi do skutku, co do zasady zaliczkę się zwraca.
2) Jak to działa w praktyce – trzy najczęstsze scenariusze
- Niewykonanie z winy sprzedającego: przy zadatku – kupujący może odstąpić i żądać kwoty w podwójnej wysokości. Przy zaliczce – przysługuje tylko zwrot zaliczki.
- Niewykonanie z winy kupującego: przy zadatku – sprzedający może odstąpić i zatrzymać zadatek. Przy zaliczce – zwraca zaliczkę (chyba że strony inaczej to uregulowały, np. karą umowną).
- Brak winy po obu stronach (siła wyższa, decyzja administracyjna, wstrzymanie inwestycji): co do zasady zadatek podlega zwrotowi, a zaliczka – również. Warto to jasno opisać w umowie, by uniknąć sporów o „winę”.
3) Zadatek a kredyt hipoteczny – klauzula warunku zawieszającego
Najczęstsze ryzyko kupującego to brak finansowania. Jeżeli w umowie nie wprowadzisz warunku zawieszającego (np. otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej do określonej daty), a kredytu nie dostaniesz, to przy zadatku możesz go utracić. Dlatego warto przewidzieć, że brak decyzji kredytowej w terminie uprawnia do odstąpienia i zwrotu zadatku/zaliczki. Dodatkowo zobowiąż sprzedającego do współdziałania (zaświadczenia, dokumenty dla banku).
4) Zadatek, zaliczka, kara umowna, odstępne – co z czym łączyć
- Zadatek + kara umowna: możliwe, ale trzeba precyzyjnie opisać, za co odpowiada każdy instrument, by uniknąć „podwójnych kar”.
- Zaliczka + kara umowna: częsta alternatywa dla zadatku; kara umowna zastępuje funkcję sankcyjną, ale będzie podlegała ewentualnemu miarkowaniu przez sąd.
- Odstępne (art. 396 k.c.): osobna konstrukcja – pozwala „kupić” prawo odstąpienia od umowy za uzgodnioną kwotę. Nie mylić z zadatkiem.
5) Najczęstsze błędy w umowach przedwstępnych
- Użycie słowa „zadatek” bez wskazania, że chodzi o zadatek w rozumieniu art. 394 k.c.
- Nazwanie wpłaty zaliczką, choć strony oczekują skutków zadatku (albo odwrotnie).
- Brak precyzyjnego opisu sytuacji niezawinionych oraz braku finansowania.
- Brak potwierdzenia sposobu wpłaty (data, tytuł przelewu, kwota) i zasad rozliczenia przy odstąpieniu.
- Niejasny lub zbyt odległy termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
6) Kiedy zaliczka może być rozsądnym wyborem
- Niska kwota rezerwacyjna, kiedy strony nie chcą sankcji finansowych.
- Transakcje o niskim poziomie ryzyka i krótkim horyzoncie (szybki akt).
- Gdy kary umowne są wystarczającym zabezpieczeniem, a strony preferują prostą konstrukcję rozliczeń.
7) Przykładowa klauzula bezpiecznego zadatku (do dopracowania z notariuszem)
„Strony zgodnie postanawiają, że Kupujący uiszcza na rzecz Sprzedającego kwotę ……… zł (słownie: ………) tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 k.c., płatną przelewem na rachunek ……… w terminie ……… . W razie niewykonania umowy z wyłącznej winy Sprzedającego Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od umowy i żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej od zadatku. W razie niewykonania umowy z wyłącznej winy Kupującego Sprzedający będzie uprawniony do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku. Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn niezależnych od stron, w tym w szczególności w razie nieuzyskania przez Kupującego decyzji kredytowej do dnia ………, po przedstawieniu stosownego potwierdzenia z banku, zadatek podlega zwrotowi w terminie ……… dni.”
Każdy stan faktyczny jest inny, w związku z czym powyższy wpis traktuj orientacyjnie. Celem uzyskania indywidualnej analizy i porady w Twojej sprawie skontaktuj się z nami za pomocą formularza dostępnego w sekcji "kontakt".
kontakt@bezpieczeniekupmieszkanie.pl