Pułapki w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości — na co należy uważać

Umowa przedwstępna to most między „rezerwacją” a aktem notarialnym przenoszącym własność. Dobrze napisana ułatwia transakcję; źle napisana — potrafi ją wykoleić i kosztować dziesiątki tysięcy złotych. Poniżej punkt po punkcie pokazuję najczęstsze pułapki, z krótkim komentarzem, co w praktyce z nimi zrobić.

Kodeks cywilny definiuje umowę przedwstępną jako zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (tu: sprzedaży nieruchomości). Musi ona zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (m.in. dokładny opis nieruchomości, cenę, strony) oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli terminu nie wpiszecie, możecie go wyznaczyć później, ale po roku od zawarcia umowy przedwstępnej roszczenie o zawarcie umowy wygasa.

Pułapka 1: Zwykła forma pisemna „bo taniej”

Brak aktu notarialnego przy umowie przedwstępnej ma poważne skutki: w razie „wycofania się” drugiej strony nie wymusicie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej — dostaniecie co najwyżej odszkodowanie (szkodę z tzw. ujemnego interesu umownego). Tylko przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego otwiera drogę do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (wyroku zastępującego oświadczenie woli). Praktyka: jeśli naprawdę chcecie „zablokować” nieruchomość, rozważcie akt notarialny już na etapie przedwstępnej.

Pułapka 2: Brak wpisu roszczenia w księdze wieczystej

W akcie notarialnym możecie od razu złożyć wniosek o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej. Po wpisie Wasze roszczenie staje się skuteczne również wobec późniejszych nabywców — jeśli sprzedający sprzeda komuś innemu, dochodzicie roszczenia już od nowego właściciela. Dodatkowo pamiętajcie o zasadach ksiąg wieczystych: domniemaniu zgodności wpisów z rzeczywistością i rękojmi wiary publicznej — ale wzmianka w księdze potrafi wyłączyć rękojmię, więc zawsze sprawdzajcie, czy przy dziale II/III/IV nie ma czerwonych „wzmiankowych” flag.

Pułapka 3: Zaliczka to nie zadatek

Niewinne słowo robi kolosalną różnicę przy rozstaniu stron:

Zadatek — jeśli druga strona nie wykona umowy, możecie odstąpić i żądać podwójnego zadatku (albo zatrzymać otrzymany). Gdy umowa dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na cenę.

Zaliczka — po prostu zaliczenie na poczet ceny; przy fiasku transakcji co do zasady się ją zwraca. Praktyka: nazywajcie wpłatę wprost „zadatek w rozumieniu art. 394 k.c.” i wskażcie, kiedy przepadnie/ulega podwojeniu.

Pułapka 4: Kara umowna bez ładu i składu

Kara umowna działa co do zasady przy zobowiązaniach niepieniężnych (np. niewydanie dokumentów, brak przystąpienia do aktu), a sąd może ją zmiarkować, gdy jest rażąco wygórowana lub zobowiązanie wykonano w znacznej części. Zostawcie sobie rozsądne progi, opiszcie precyzyjnie naruszenia i pamiętajcie, że kara nie zastępuje automatycznie zadatku — te instrumenty mogą funkcjonować równolegle, ale wymagają świadomego zaprojektowania.

Pułapka 5: Kredyt „jakoś będzie”

Brak jasnej klauzuli warunku zawieszającego (np. uzyskanie wiążącej decyzji kredytowej do konkretnej daty) sprawia, że ryzyko braku finansowania zostaje przy kupującym — i może skończyć się utratą zadatku. Zgodnie z k.c. można uzależnić skutki umowy od zdarzenia przyszłego i niepewnego (tu: pozytywna decyzja banku). Warto też przewidzieć obowiązek współdziałania sprzedającego (zaświadczenia, zgody wspólnoty).

Pułapka 6: Prawa osób trzecich — najem, dożywocie i spółdzielcze „haczyki”

- Najemcy: kupując lokal „z najemcą”, wstępujecie w miejsce wynajmującego z mocy prawa. Czasem nie da się takiej umowy wypowiedzieć (najem na czas oznaczony, forma pisemna z datą pewną i wydanie). W umowie przedwstępnej żądajcie ujawnienia wszystkich umów najmu/dzierżawy i zabezpieczcie wydanie lokalu. 

- Dożywocie / służebności osobiste: obciążają nieruchomość i „jadą” dalej z nowym właścicielem — trzeba je zidentyfikować w KW i ująć w umowie.

Pułapka 7: Niedokładny opis nieruchomości i brak załączników

Pomyłki w numerze księgi wieczystej, działkach ewidencyjnych, udziale w gruncie czy pomieszczeniach przynależnych potrafią unieruchomić transakcję. W umowie przedwstępnej wpisujcie pełne dane z KW (działy I–IV), powierzchnię (z podstawą: np. z inwentaryzacji), sposób korzystania, a przy domach — też granice i dostęp do drogi. Zawsze sprawdzajcie obciążenia (dział IV — hipoteki; dział III — służebności, roszczenia). Pamiętajcie, że rękojmia ksiąg działa co do zasady, ale ma wyjątki i bywa wyłączona np. wzmianką.

Pułapka 8: Ustawowe prawa pierwokupu (gmina, KOWR)

Niektóre transakcje muszą być warunkowe, bo określonym podmiotom przysługuje pierwokup. Najczęściej: - KOWR przy sprzedaży nieruchomości rolnych — KOWR ma co do zasady miesiąc na skorzystanie po zawiadomieniu o warunkowej umowie. - Gmina m.in. przy sprzedaży niezabudowanych nieruchomości nabytych uprzednio od Skarbu Państwa/JST oraz w innych przypadkach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Umowę przyrzeczoną zawiera się dopiero po bezskutecznym upływie terminu na wykonanie pierwokupu. Praktyka: wpiszcie w umowie przedwstępnej, że akt przyrzeczony nastąpi po „upadku” pierwokupu (i opiszcie kto i jak doręcza zawiadomienia).

Pułapka 9: Terminy i przedawnienie

- Wyznaczcie twardą datę aktu przyrzeczonego, a przy dłuższych procesach dodajcie bufor i mechanizm zmiany terminu.

- Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (albo od uprawomocnienia się wyroku oddalającego żądanie zawarcia umowy). Nie zwlekajcie z działaniami.

Pułapka 10: „Standardowe” klauzule, które nie są standardem

- Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży z rynku wtórnego bywa spotykane; między osobami fizycznymi jest dopuszczalne, ale nie działa, jeśli sprzedawca podstępnie zataił wadę. W relacji przedsiębiorca–konsument co do zasady nie można rękojmi wyłączyć. Zanim zgodzicie się na wyłączenie, zróbcie porządną inspekcję.

- Koszty transakcyjne (taksa, wypisy, opłaty sądowe, PCC) — przypiszcie je wprost do stron, nie licząc na „zwyczaj”.

- Załączniki (odpis z KW, zgody małżonka/współwłaścicieli, uchwały wspólnoty, zaświadczenia o braku zaległości, rzuty, protokół stanu) — bez nich łatwo o spór.

Każdy stan faktyczny jest inny, w związku z czym powyższy wpis traktuj orientacyjnie. Celem uzyskania indywidualnej analizy i porady w Twojej sprawie skontaktuj się z nami za pomocą formularza dostępnego w sekcji "kontakt".

kontakt@bezpieczeniekupmieszkanie.pl