bezpieczniekupmieszkanie.pl » Na co uważać przy zawieraniu umowy z agentem nieruchomości jako kupujący?

Zawarcie umowy z agentem nieruchomości z perspektywy kupującego ma sens wtedy, gdy przekłada się na realne wsparcie merytoryczne i oszczędność czasu, a nie wyłącznie na pośrednictwo w dostępie do ogłoszeń. Aby tak się stało, treść umowy musi precyzyjnie opisywać zakres usług, standard staranności oraz sposób rozliczeń i odpowiedzialności.

Poniżej przedstawiam najważniejsze kwestie, na które warto zwrócić uwagę przed podpisaniem dokumentu, tak aby współpraca była przejrzysta i bezpieczna.

Zakres usług i standard staranności

Umowa powinna jasno wskazywać, co agent wykona na rzecz kupującego. Chodzi nie tylko o prezentacje i organizację oględzin, lecz również o weryfikację podstawowych informacji o nieruchomości, wsparcie w negocjowaniu warunków, skompletowanie dokumentów potrzebnych do aktu notarialnego oraz koordynację czynności z notariuszem i bankiem. Warto, aby pojawiło się odwołanie do należytej staranności zawodowej oraz do obowiązku regularnego raportowania postępów, z określeniem częstotliwości i formy kontaktu. Ogólnikowe sformułowania prowadzą do sporów, dlatego im bardziej konkretne zapisy, tym mniejsze ryzyko rozczarowań po obu stronach.

Wynagrodzenie i moment jego wymagalności

Najwięcej nieporozumień rodzi nieprecyzyjne określenie prowizji. Kluczowe jest ustalenie, kiedy wynagrodzenie staje się należne i od czego jest uzależnione. Dla kupującego bezpieczniejszy jest model, w którym prowizja należy się dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego, a nie po podpisaniu umowy rezerwacyjnej czy przedwstępnej. Warto wyjaśnić, czy podstawą naliczenia jest cena brutto, czy netto, i czy do prowizji doliczany jest podatek VAT. Jeżeli w umowie przewidziano opłatę ryczałtową za działania marketingowe lub poszukiwanie ofert, dobrze jest wskazać górny limit kosztów oraz zasadę ich rozliczania w razie braku efektu.

Wyłączność, konflikt interesów i przejrzystość relacji

Umowy o wyłączność bywają korzystne, jeżeli agent rzeczywiście prowadzi aktywne poszukiwania i negocjacje, ale wymagają starannego wyważenia. Kupujący powinien rozumieć, czy i w jakim zakresie może działać samodzielnie, a jeśli znajdzie ofertę we własnym zakresie, czy prowizja nadal będzie należna. Konieczna jest również transparentność w sytuacjach, gdy to samo biuro reprezentuje obie strony transakcji. Podwójna reprezentacja jest dopuszczalna wyłącznie przy wyraźnej, uprzedniej zgodzie oraz jasnym podziale obowiązków i lojalności. W interesie kupującego leży ponadto informacja, czy pośrednik otrzymuje jakiekolwiek wynagrodzenie od sprzedającego lub dewelopera, ponieważ może to wpływać na bezstronność rekomendacji.

Dodatkowe koszty i prawa do materiałów

Wiele umów przewiduje wydatki, które nie są klasyczną prowizją, na przykład raporty, zdjęcia, filmy, ogłoszenia premium czy wsparcie architekta. Jeżeli pośrednik oczekuje, że kupujący pokryje te koszty, powinny zostać wymienione wprost, wraz z zasadami akceptacji, limitami i sposobem dokumentowania. Warto również uregulować prawa do powstałych materiałów i to, czy po rozwiązaniu umowy kupujący może z nich korzystać. Nieprecyzyjne postanowienia w tym obszarze prowadzą do sporów rachunkowych i ograniczają użyteczność rezultatów pracy pośrednika.

Odpowiedzialność pośrednika i ubezpieczenie OC

Klauzule całkowicie wyłączające odpowiedzialność pośrednika nie powinny być akceptowane. Profesjonalista odpowiada co najmniej za dochowanie należytej staranności i za szkody wynikłe z oczywistych zaniedbań, takich jak posługiwanie się nieaktualnymi informacjami czy brak weryfikacji podstawowych danych z księgi wieczystej. Zanim podpiszesz umowę, poproś o potwierdzenie aktualnej polisy odpowiedzialności cywilnej wraz z zakresem ochrony i sumą gwarancyjną. Daje to realne zabezpieczenie w razie błędu lub zaniechania.

Dane osobowe i poufność

Agent będzie przetwarzał dane osobowe kupującego, w tym dane finansowe. Umowa powinna odsyłać do klauzuli informacyjnej RODO oraz opisywać, w jakim celu, przez jaki czas i na jakiej podstawie prawnej dane są przetwarzane. Zasadna jest również klauzula poufności, obejmująca informacje o negocjacjach, warunkach finansowania i treści ofert. Przejrzystość w tym obszarze chroni prywatność i ogranicza ryzyko niepożądanego wykorzystania informacji.

Czas trwania umowy i możliwość jej zakończenia

Umowy na bardzo długi czas oznaczony, pozbawione prawa wypowiedzenia z ważnych powodów, są źródłem nieproporcjonalnego ryzyka. Warto zadbać o rozsądny okres obowiązywania oraz o możliwość wypowiedzenia z zachowaniem krótkiego terminu, zwłaszcza gdy agent nie realizuje ustalonych czynności. Po zakończeniu współpracy bywa zastrzegany tak zwany ogon, czyli prawo do prowizji w razie zawarcia transakcji z klientem przedstawionym przez pośrednika już po rozwiązaniu umowy. Taki mechanizm powinien być ograniczony w czasie i obejmować wyłącznie osoby wskazane w jednoznacznej liście przekazanej kupującemu.

Każdy stan faktyczny jest inny, w związku z czym powyższy wpis traktuj orientacyjnie. Celem uzyskania indywidualnej analizy i porady w Twojej sprawie skontaktuj się z nami za pomocą formularza dostępnego w sekcji "kontakt".