Kupno mieszkania od osoby rozwodzącej się lub w trakcie podziału majątku – ryzyka i procedury

Zakup mieszkania od osoby w trakcie rozwodu albo po rozwodzie, gdy trwa jeszcze podział majątku, wymaga szczególnej ostrożności. Kluczowe jest ustalenie, czy sprzedający może samodzielnie rozporządzać lokalem, czy potrzebuje udziału (lub zgody) byłego/obecnego małżonka. Poniżej wyjaśniam najważniejsze ryzyka i pokazuję, jak krok po kroku bezpiecznie przeprowadzić taką transakcję.

1) Kiedy potrzebna jest zgoda małżonka

Co do zasady, jeśli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa (ustawowa lub umowna) i mieszkanie należy do majątku wspólnego, zbycie mieszkania wymaga udziału obojga małżonków – albo przynajmniej zgody małżonka udzielonej w formie aktu notarialnego. Wspólność majątkowa trwa do dnia prawomocnego orzeczenia rozwodu (chyba że wcześniej ustanowiono rozdzielność majątkową notarialnie lub sądownie). Zgoda nie jest potrzebna, gdy lokal należy do majątku osobistego sprzedającego, np. został nabyty przed ślubem, odziedziczony lub otrzymany w darowiźnie z wyraźnym zastrzeżeniem do majątku osobistego. Uwaga: w księdze wieczystej często ujawniona jest tylko jedna osoba – to nie przesądza, że lokal nie należy do majątku wspólnego.

2) Sprzedaż w trakcie rozwodu

Dopóki wyrok rozwodowy nie jest prawomocny, wspólność majątkowa co do zasady trwa. Oznacza to, że do ważności sprzedaży potrzebna jest zgoda drugiego małżonka albo jego współdziałanie jako współsprzedającego. Jeśli małżonek odmawia zgody bez ważnych powodów, sprzedający może wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności – ale zgodę taką należy uzyskać przed zawarciem umowy sprzedaży. Zakup bez wymaganej zgody to poważne ryzyko dla kupującego.

3) Sprzedaż po rozwodzie – przed i po podziale majątku

Po rozwodzie dotychczasowy majątek wspólny staje się współwłasnością w częściach ułamkowych byłych małżonków, dopóki nie nastąpi podział majątku. Jeżeli podziału jeszcze nie dokonano, do sprzedaży całego mieszkania konieczne jest, aby oboje współwłaściciele wystąpili jako sprzedający (ewentualnie jeden z pełnomocnictwem notarialnym drugiego). Sprzedaż udziału jest możliwa jednostronnie, ale wiąże się z dodatkowymi ryzykami i zwykle nie jest akceptowalna dla kredytujących banków. Po przeprowadzeniu podziału (orzeczeniem sądu albo umową notarialną) sprzedający powinien wykazać, że lokal przypadł mu na wyłączną własność – a wpis w dziale II księgi wieczystej powinien zostać zaktualizowany.

4) Najważniejsze ryzyka dla kupującego

- Brak wymaganej zgody małżonka – grozi podważeniem skuteczności umowy i sporami o ważność sprzedaży.

- Zabezpieczenia lub ostrzeżenia w księdze wieczystej (wzmianki o toczących się postępowaniach, zakazy zbywania) – mogą blokować wpis własności lub finansowanie.

- Niezakończony spór o podział majątku – ryzyko roszczeń współmałżonka co do prawa do lokalu lub rozliczeń nakładów.

- Niezgodność stanu prawnego z KW – ujawniony jeden właściciel przy faktycznej wspólności małżeńskiej.

- Odpowiedzialność za długi zabezpieczone na nieruchomości (hipoteki, egzekucje) – konieczna weryfikacja działu IV KW i zaświadczeń od wierzycieli.

5) Jakie dokumenty żądać od sprzedającego

- Aktualny odpis z księgi wieczystej (wszystkie działy, w tym wzmianki).

- Oświadczenie o stanie cywilnym oraz – w zależności od sytuacji – odpis aktu małżeństwa/albo prawomocny wyrok rozwodowy z klauzulą prawomocności.

- Umowa majątkowa małżeńska (intercyza) lub prawomocne postanowienie o ustanowieniu rozdzielności – jeśli istnieją.

- Umowa lub orzeczenie o podziale majątku wspólnego (jeśli po rozwodzie dokonano podziału) oraz dowód złożenia wniosku o wpis zmian w KW.

- Zgoda małżonka/byłego małżonka w formie aktu notarialnego, jeśli jest wymagana.

- Zaświadczenia o braku zaległości czynszowych i podatkowych, dokumenty dot. hipoteki (zgody na wykreślenie, warunki spłaty).

6) Procedura bezpiecznego zakupu – krok po kroku

Krok 1: Weryfikacja KW – sprawdź właścicieli (dział II), roszczenia i ostrzeżenia (dział III), hipoteki (dział IV). Zwróć uwagę na wzmianki.

Krok 2: Ustal status małżeński sprzedającego i reżim majątkowy – poproś o dokumenty potwierdzające.

Krok 3: Jeżeli wymagana jest zgoda małżonka – zapewnij jej uzyskanie w formie aktu notarialnego przed podpisaniem umowy (lub dopuszczalną zgodę sądu).

Krok 4: Zawrzyj umowę przedwstępną u notariusza, z wpisem roszczenia do działu III KW oraz warunkami zawieszającymi (uzyskanie zgód, zakończenie postępowań, wykreślenia hipotek).

Krok 5: Ustal harmonogram płatności powiązany z dostarczeniem dokumentów (np. część ceny po dostarczeniu prawomocnego orzeczenia o podziale i złożeniu wniosku do KW).

Krok 6: Zadbaj o protokół wydania oraz komplet załączników do aktu (zaświadczenia, oświadczenia wierzycieli, zgody wspólnoty).

7) Co wpisać do umowy przedwstępnej

- Warunki zawieszające: uzyskanie zgody małżonka/sądu; uprawomocnienie orzeczenia o podziale majątku; wpis zmian w KW; dostarczenie określonych zaświadczeń.

- Zadatek – działa motywująco, ale zabezpiecz klauzulą zwrotu w razie braku zgód z przyczyn niezależnych od Ciebie.

- Kary umowne – za niedostarczenie dokumentów w terminie lub brak współdziałania po stronie sprzedającego.

- Precyzyjny termin i sposób rozliczeń (rachunek powierniczy/notarialny depozyt, płatność transzami po spełnieniu warunków).

8) Najczęstsze warianty i jak postąpić

Wariant A – wspólność majątkowa trwa (w trakcie rozwodu): dopilnuj obecności i podpisu małżonka albo zgody w akcie; rozważ sądowe zezwolenie, jeśli zgody brak.

Wariant B – po rozwodzie, brak podziału: oboje byli małżonkowie sprzedają jako współwłaściciele; unikaj zaliczek bez wpisu roszczenia do KW.

Wariant C – po rozwodzie, po podziale: sprawdź tytuł nabycia w podziale (orzeczenie/akt) i wniosek o wpis do KW; dopiero potem finalizuj sprzedaż.

Wariant D – majątek osobisty sprzedającego: zweryfikuj tytuł nabycia (przed ślubem/darowizna/dziedziczenie) oraz ewentualne zastrzeżenia w akcie darowizny.

9) Kredyt bankowy a zakup w „sytuacji rodzinnej”

Banki wymagają całkowitej klarowności stanu prawnego przed uruchomieniem kredytu. Przy niezamkniętym podziale majątku lub braku zgody małżonka mogą odmówić finansowania. Dlatego umów się ze sprzedającym na etapowanie: najpierw porządkowanie dokumentów i wpisów w KW, później akt przenoszący własność i wypłata kredytu.

Każdy stan faktyczny jest inny, w związku z czym powyższy wpis traktuj orientacyjnie. Celem uzyskania indywidualnej analizy i porady w Twojej sprawie skontaktuj się z nami za pomocą formularza dostępnego w sekcji "kontakt".

kontakt@bezpieczeniekupmieszkanie.pl